1. 명도소송이란 무엇인가
‘명도(明渡)’란 흔히 말해 “점유하고 있는 자가 부동산을 비우고 인도하는 것”을 의미합니다. 그리고 그 인도가 정당한 법률관계 없이 이루어지지 않을 때, 소유자 또는 임대인이 법원에 인도를 청구하는 것이 바로 명도소송입니다.
예컨대, 임대차 계약 기간이 종료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하거나, 경매 · 공매로 소유권이 변경된 부동산을 이전 점유자가 여전히 점유하고 있는 경우 등이 해당됩니다. 따라서 임대인·소유자 입장에서는 명도소송을 가볍게 생각해서는 안 되고, 사전 준비가 매우 중요합니다.
2. 명도소송 절차와 실무 체크포인트
(1) 사전 단계: 계약관계 정리와 통지
임대차 계약이 종료되었거나 해지권이 발생했음에도, 임대인이 정식으로 계약 해지 통보 또는 갱신 거절 통보를 하지 않으면 묵시적 계약갱신이 인정될 수 있습니다. 예컨대 주택임대차보호법상 임대인은 계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절 통지를 해야 합니다.
(2) 소송 제기: 인도명령 또는 건물인도소송
소유자 또는 임대인은 관할 법원에 소장을 제출하여 점유자에게 인도를 청구합니다. 점유이전금지 가처분을 함께 신청해 점유자가 중간에 바뀌는 것을 막는 것이 실무상 매우 중요합니다. 소송기간은 6개월에서 1년정도 소요되기 때문에 신속히 진행하는 것이 좋습니다.
(3) 강제집행: 점유자 퇴거 및 인도
판결이 확정되면 법원 집행관에 의해 강제집행절차가 진행됩니다. 집행문을 법원으로부터 발급받아야 하고, 현장 집행 시에는 통상 점유자의 퇴거 및 열쇠 인도 등이 이루어집니다.
(4) 손해배상 청구 등 추가 대응
점유기간 동안 임대인이 입은 손해(예: 임대료 손실, 관리비 등)를 별도 청구할 수 있습니다. 소송 비용, 강제집행 비용 등이 증가할 수 있기 때문에 초기 대응을 빨리 하는 것이 유리합니다.
3. 실제 명도소송 이긴 사례
아래 판결문은 저희가 명도소송을 제기해 승소한 사건입니다.
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