분양권 취소, 중도금 내기 전이라면 가능할까요?
분양 계약을 맺고 난 후, 개인적인 사정이나 부동산 시장의 변화로 인해 계약을 취소하고 싶은 분들이 많습니다. 특히 ‘분양권 취소’, ‘분양계약 해제’는 복잡한 법률 문제를 수반하기 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 변호사의 조력을 받아 신속히 대처해야 안전합니다.
분양권 취소, 가장 중요한 기준: ‘중도금’
분양 계약의 해제 가능성을 판단하는 핵심 기준은 바로 ‘중도금 납입 여부’입니다. 민법상 계약 이행의 착수 시점을 중도금 납입으로 보기 때문입니다.
1. 중도금 납입 전: 비교적 자유로운 해제 가능 (계약금 포기)
중도금(중도금 대출 실행 포함)이 한 번도 납입되지 않은 상태라면, 매수인은 계약금을 포기하고 일방적으로 계약을 해제할 수 있습니다.
2. 중도금 납입 후: 일방 해제는 원칙적으로 불가
ⓐ 중도금의 일부라도 납입된 이후에는 계약이 이행 단계에 들어섰다고 보아, 단순 변심으로 인한 일방적인 해제는 불가능합니다.
ⓑ 예외: 해제를 원한다면, 반드시 분양 시행사의 귀책사유가 있거나, 쌍방 합의 해제를 통해서만 가능합니다.
중도금 납입 후 계약을 취소하는 법률적 근거
중도금을 냈더라도 다음 세 가지 사유에 해당한다면 계약 취소를 주장할 수 있습니다.
① 분양 시행사의 귀책사유 (채무 불이행)
시행사 측에서 계약 내용을 지키지 못했을 때 해제 사유가 됩니다.
-입주 예정일의 현저한 지연: 약정한 기간을 초과하여 입주가 늦어질 경우.
-중요한 설계 변경: 수분양자에게 불리한 중요한 구조나 면적의 변경이 있었을 경우.
-분양 조건의 불이행: 계약 시 약정했던 상가 업종 제한, 필수 시설 설치 등을 이행하지 않았을 경우.
② 사기 또는 기망에 의한 계약 취소
분양 계약 체결 과정에서 시행사가 허위·과장 광고를 통해 수분양자를 속여 계약을 유도했다는 명백한 증거가 있을 때입니다.
-예시: 주변 개발 계획, 확정된 교통 호재 등을 허위로 광고하여 계약을 체결하게 한 경우.
-주의: 단순한 기대감이나 미미한 과장 광고는 사기로 인정받기 어렵습니다. 계약의 중요한 부분에 대해 착오를 일으킬 정도여야 합니다.
③ 법률 위반에 따른 해제
건축물 분양에 관한 법률(건분법) 등 관련 법규를 시행사가 위반하여 계약이 이루어졌을 경우 해제를 주장할 수 있습니다.
-예시: 법적 절차를 무시한 ‘초치기 분양’ 등 비정상적인 방법으로 계약을 체결한 경우.
실제 분양해제소송 승소한 사건
아래 판결문은 분양계약 해제를 주장하여, 계약금 반환을 전부 인정받은 사건입니다. 대법원까지 가서 최종 승소했습니다.
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