단순한 자금난일까요, 처음부터 속인 전세계약일까요?
안녕하세요. 법률사무소 대승입니다.
전세계약 당시 임대인은 보증금을 반환할 수 있다고 말했습니다. 그러나 계약기간이 끝나자 태도가 달라졌습니다. 연락이 잘되지 않거나, 새로운 세입자가 구해지지 않았다는 말만 반복하기도 합니다.
임차인 입장에서는 당혹스러울 수밖에 없습니다. 어렵게 마련한 보증금이 묶였는데, 상대방이 처음부터 반환할 능력이나 의사 없이 계약한 것인지조차 알기 어렵기 때문입니다.
이때 중요한 것은 보증금 미반환 사실만으로 결론을 내리는 것이 아니라, 계약 당시의 기망행위가 있었는지와 민사상 반환청구를 어떻게 진행할 것인지를 구분하는 것입니다.
1. 보증금 미반환이 곧바로 사기죄가 되는 것은 아닙니다
사기죄 성립 여부는 계약 당시 상대방을 속인 행위가 있었는지, 그로 인해 보증금을 지급했는지, 편취의 고의가 있었는지 등을 살펴 판단해야 합니다.
예를 들어 다음과 같은 사정은 구체적인 증거와 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 임대인이 선순위 근저당권이나 다른 임차인의 보증금 규모를 허위로 설명한 경우
• 계약 당시 반환 능력이나 주택의 권리관계에 관해 중요한 사실을 숨기거나 거짓으로 알린 경우
• 다수의 주택을 이용해 보증금을 편취한 정황이 있는 경우
• 계약 당시부터 보증금 반환이 어려울 수 있다는 사실을 알고 있었는지 의심되는 경우
다만 재정 상황이 악화되어 보증금을 반환하지 못했다는 사정만으로 사기죄가 당연히 성립하는 것은 아닙니다. 계약 당시의 상황과 고의에 관한 증거를 구체적으로 살펴야 합니다.
2. 형사고소와 민사소송을 함께 검토해야 하는 이유
형사절차는 범죄 성립 여부와 피의자의 형사책임을 판단하는 절차입니다. 민사절차는 보증금 반환을 청구하고 필요한 경우 재산에 대한 강제집행을 통해 채권을 회수하는 절차입니다.
따라서형사고소만으로 보증금이 자동 반환되는 것은 아닙니다.
사안에 따라 보증금 반환청구소송, 부동산 가압류, 지급명령, 강제집행 등을 함께 검토해야 합니다. 사기 피해가 의심된다면 계약서, 중개대상물 확인·설명서, 문자메시지, 녹취, 송금내역, 당시의 등기부등본 등 관련 자료를 확보하는 것이 중요합니다.
3. 전세사기 피해자 결정 절차도 별도로 확인해야 합니다
전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 피해자 결정은 형사상 사기죄 성립 여부나 민사상 반환청구와 동일한 절차가 아닙니다.
정부의 피해자 결정 기준에 해당하는지 확인하고, 신청이 거부된 경우에는 거부 사유와 추가로 제출할 수 있는 자료, 이의신청 가능성 등을 검토해야 합니다.
2026년 9월 보도에서도 보증금 미반환 의도 입증 문제로 피해자 결정이 거부되는 사례가 다뤄졌습니다. 따라서 단순히 보증금을 받지 못했다는 사정만 제출하기보다 계약 당시의 설명, 임대인의 재산 및 채무 상황, 다수 피해 발생 정황 등 관련 자료를 체계적으로 정리할 필요가 있습니다.
4. 실제 보증금반환소송 이긴 사례 및 형사고소 처벌받은 사례
실제 승소한 판결문
실제 형사사건 결정 통지서
5. 법률사무소 대승의 민형사 대응 I 전국소송 비대면가능
전세사기 사건은 피해자의 상황에 따라 대응 방법이 달라집니다. 계약 당시의 기망행위가 문제 되는 사건인지, 보증금 반환을 위한 민사상 조치가 시급한 사건인지, 피해자 지원제도를 검토해야 하는 사건인지 구분해야 합니다.
기타 문의는 전화주시면 친절히 안내해 드리겠습니다.
